Qu'est-ce que la vente à terme ? Tout savoir sur la vente à terme en 2025.

Introduction

La vente à terme est une solution immobilière méconnue qui permet d’acheter ou de vendre un bien avec un paiement échelonné (différé) dans le temps. Contrairement à un achat classique à crédit ou à un viager, cette alternative offre des avantages uniques tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

• Pour le vendeur : il peut vendre son bien 20-40% plus cher qu’une vente classique et trouver un acquéreur plus rapidement.

• Pour l’acheteur : c'est une opportunité d’accéder à la propriété sans recourir à un crédit bancaire, ce qui est un atout majeur dans un contexte où l’obtention d’un prêt immobilier devient de plus en plus complexe. En Mars 2025, le coût du crédit s'élève à 50% du prix du bien, sur 25 ans. 

En 2025, face aux difficultés pour les vendeurs de vendre au prix souhaité et aux difficultés d’accès au crédit immobilier pour les acheteurs, la vente à terme s’impose comme une alternative avantageuse et sécurisée pour les deux parties.

Chez VAT Immo, nous savons que la sécurisation de la transaction est la principale préoccupation des vendeurs et des acheteurs à propos de la vente à terme. C'est pourquoi nous avons mis en place des partenariats privilégiés avec des notaires et avocats spécialisés en vente à terme. Grâce à cet accompagnement sur-mesure, chaque transaction est sécurisée sur les plans juridique et financier, garantissant une vente sereine et maîtrisée.

Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement de la vente à terme, ses avantages, ses risques et ses implications légales.

Qu'est-ce que la vente à terme ?

La vente à terme est une forme de transaction immobilière où le paiement du bien se fait de manière différée et étalée sur plusieurs années. Contrairement à un achat immobilier classique qui nécessite un financement bancaire immédiat, l'acheteur verse un acompte initial (appelé “bouquet”) puis des mensualités jusqu'au paiement total du prix convenu.

Différence entre la vente à terme et le viager

La vente à terme est souvent comparée au viager, mais elle s'en distingue sur plusieurs points :

• Pas de dépendance à l'espérance de vie du vendeur : contrairement au viager, la durée des paiements est fixée contractuellement.

• Pas de rente à vie : l'acheteur s'engage à payer une somme fixe en plusieurs échéances.

• Avantage fiscal : les paiements effectués dans le cadre de la vente à terme ne sont pas soumis à l'imposition des rentes, contrairement au viager.

• Attractivité élargie : la vente à terme est plus facile à concrétiser, car elle permet d'attirer un plus grand nombre d'acheteurs.

Il existe deux formes principales : la vente à terme libre (l'acheteur peut occuper le bien dès l'achat) et la vente à terme occupée (le vendeur reste dans le logement jusqu'à une date définie).

Comment fonctionne la vente à terme ?

Les étapes d'une vente à terme

La vente à terme se déroule en plusieurs étapes clés, qui garantissent la sécurité juridique de la transaction et l’accord entre les parties.

1. Accord sur les modalités

Tout commence par un accord entre le vendeur et l’acheteur sur les modalités de la vente :

• Le prix de vente du bien

• Le montant du bouquet, c’est-à-dire l’apport initial versé au moment de la signature du contrat.

• La durée des paiements échelonnés, ainsi que le montant des mensualités (avec ou sans intérêt).

• Les conditions d’occupation du bien : Si l’une des parties souhaite occuper le bien durant la période de paiement, cela peut être défini dans le contrat. Il existe deux options principales : la vente à terme libre, où le bien est immédiatement libre d'occupation après la signature, et la vente à terme occupée, où le vendeur continue d'occuper le bien pendant une période définie avant de le quitter définitivement.

• Signature de l’acte authentique

2. Signature de l'acte authentique

Une fois que toutes les conditions ont été convenues, un acte authentique est rédigé et signé devant notaire. Dans le cadre d'une vente à terme, la signature de l’acte authentique  est plus rapide, car il n'y a pas de condition préalable d'obtention de prêt. Cet acte officialise la vente et transfère immédiatement la propriété du bien à l'acheteur, même si tous les paiements n'ont pas encore été réalisés.

3. Versement de l’apport initial

Au moment de la signature, l'acheteur verse l’apport initial, ou bouquet, selon les termes convenus. Ce montant est souvent négocié et peut varier en fonction de l'accord entre les deux parties.

4. Paiements échelonnés

L’acheteur commence ensuite à verser des mensualités selon un calendrier préétabli. Les paiements peuvent être fixés mensuellement, trimestriellement, ou selon un autre intervalle convenu entre les parties.

5. La durée de la vente à terme 

La durée de la vente à terme peut être variable, en fonction des besoins des deux parties. Elle peut durer de 5 à 20 ans, selon la capacité de remboursement de l’acheteur et les conditions de la vente.

6. Transfert de propriété

Malgré le paiement échelonné, l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique, avec un transfert de propriété immédiat.

Exemple concret : l’achat d’une maison en vente à terme en Normandie

Pierre, le vendeur, souhaite s'assurer d'un revenu régulier sur plusieurs années, tout en vendant son bien à un prix plus attractif. Sophie, l'acheteuse, veut accéder à la propriété sans contracter de prêt immobilier et souhaite profiter de conditions de paiement flexibles.

Estimation du bien : 350 000 €

Le bien est initialement estimé à 350 000 €. Cependant, grâce à la négociation et au principe de la vente à terme, Pierre et Sophie s'accordent sur un prix final de 420 000 €, soit 20 % de plus que le prix du marché. Ce surcoût est rendu possible grâce aux avantages liés à la vente à terme : Sophie bénéficie de conditions de paiement étalées et Pierre obtient un prix plus élevé pour son bien, la transaction étant sécurisée avec des paiements échelonnés sur plusieurs années.

Détails de la transaction :

• Prix de vente final : 420 000 €

• Bouquet (sommes versées immédiatement à la signature) : 60 000 €

• Mensualités : 340 000 € restants payés par mensualités de 1 890 € pendant 15 ans

Scénario détaillé :

1. Pierre, le vendeur, reçoit un paiement initial conséquent de 60 000 € dès la signature de l'acte authentique.

2. Pierre est également assuré d'un revenu régulier de 1 890 € par mois pendant 15 ans, ce qui lui offre une stabilité financière.

3. Sophie, de son côté, devient immédiatement propriétaire du bien dès la signature de l'acte de vente. Elle occupe la maison comme résidence principale.

4. Sophie commence à rembourser les mensualités de 1 890 €, avec une durée d'engagement de 15 ans.

Avantages pour Pierre et Sophie :

• Pierre bénéficie d'un prix de vente plus élevé (20 % de plus par rapport au prix du marché) et est assuré d'un revenu régulier pendant toute la durée de la vente, tout en ayant vendu son bien plus rapidement qu'en attente d'un acheteur classique.

  
  

• Sophie peut accéder à la propriété sans avoir à contracter de prêt immobilier, ce qui lui permet d'acquérir la maison de ses rêves dans le Calvados. Les mensualités sont adaptées à sa situation financière, et elle peut vivre dans la maison tout en échelonnant ses paiements.

Avec VAT Immo, chaque transaction est personnalisée pour répondre aux objectifs précis des deux parties. 

Découvrez ici d’autres exemples ou la vente à terme est plus avantageuse qu’une vente immobilière traditionnelle.

Quels sont les avantages de la vente à terme ?

Vente à terme : les avantages pour le vendeur

• Sécurité de la transaction : La vente à terme est sécurisée par plusieurs dispositifs légaux, tels que l'hypothèque, l'acte résolutoire, les pénalités en cas de défaut et des garanties. Ces éléments assurent au vendeur que la transaction sera respectée, même en cas de problème avec l'acheteur.

• Vendre plus cher et plus rapidement : La vente à terme permet de vendre son bien 20-40% plus cher qu'une vente classique et attire davantage d'acheteurs grâce à un paiement échelonné.

  
  

• Revenu régulier sur une période définie : Contrairement au viager, les paiements sont fixes et programmés sur une durée déterminée, offrant ainsi une stabilité financière.

  
  

• Bouquet pour réinvestir : Le vendeur perçoit un bouquet lors de la signature, qu’il peut utiliser pour financer de nouveaux projets ou investir.

  
  

• Mensualités non imposées : Les mensualités perçues ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu ni aux cotisations sociales.

  
  

• Transmission du patrimoine flexible : En cas de décès du vendeur, les mensualités continuent pour les héritiers, même si ces derniers ne sont pas les enfants directs. Cela permet de contourner les règles d'héritage classique et de choisir librement les bénéficiaires, offrant ainsi une plus grande flexibilité dans la transmission du patrimoine.

• Peu de défaut des acheteurs : Les défauts de paiement sont rares dans la vente à terme, car les acheteurs sont généralement soumis à des pénalités financières élevées en cas de manquement à leurs obligations. De plus, selon les données de la Banque de France, le risque de défaut de crédit est faible, car les acheteurs sont souvent des personnes financièrement stables, capables de respecter leurs engagements sur le long terme.

  
  

• Flexibilité des modalités : le vendeur et l’acheteur peuvent négocier les conditions de paiement (montant du bouquet, durée des mensualités, occupation du bien, etc.), offrant ainsi une plus grande souplesse dans la transaction.

VAT Immo : votre allié pour optimiser chaque aspect de la transaction et sécuriser vos intérêts financiers.

Vente à terme : les avantages pour l’acheteur 

• Améliorer son pouvoir d’achat grâce à l’achat sans crédit bancaire : La vente à terme est une alternative idéale pour ceux qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas contracter de crédit, notamment les personnes de certaines communautés religieuses. Cela permet de réaliser un investissement immobilier sans avoir recours à un prêt bancaire.

  
  

• Des mensualités adaptées : Plutôt que de financer immédiatement l'achat via un crédit immobilier, l'acheteur peut étaler son paiement sur plusieurs années. Cela rend l’investissement plus accessible et permet de bénéficier de mensualités souvent plus faibles que celles d’un crédit classique.

  
  

• Possibilité d’occuper le bien immédiatement : Avec la vente à terme libre, l’acheteur peut emménager dès la signature du contrat, sans attendre la fin des paiements, ce qui est un avantage considérable pour ceux qui souhaitent profiter rapidement de leur bien.

  
  

• Optimisation de la rentabilité pour les investisseurs : Si l'acheteur est un investisseur, la vente à terme lui permet de maximiser sa rentabilité en achetant à des conditions plus avantageuses (prix plus élevé, paiements échelonnés) tout en ayant la possibilité d'occuper ou de louer le bien dès la signature du contrat.

Quels sont les risques de la vente à terme ?

Comme toute transaction immobilière, la vente à terme présente certains risques, à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur.

• Risque de non-paiement : Bien qu'il existe un risque que l'acheteur ne paie pas ses mensualités, ce risque est encadré par le cadre juridique mis en place par VAT Immo. En cas de non-paiement, une clause résolutoire dans l’acte de vente permet au vendeur de récupérer son bien et d’appliquer des pénalités à l'acheteur. Ainsi, même si un défaut de paiement peut survenir, les mesures juridiques en place assurent une protection efficace pour le vendeur.

• Engagement sur plusieurs années : l’acheteur doit honorer ses paiements jusqu’au terme du contrat. Il est possible d’effectuer des remboursements anticipés avec l’accord du vendeur. 

Une vente à terme peut être une solution flexible pour l’acheteur comme pour le vendeur, mais elle comporte des risques qu’il est important de bien évaluer avant de se lancer. Il est donc fortement conseillé de faire appel à des professionnels pour bien rédiger le contrat et anticiper les éventuels litiges ou complications.

Une transaction sécurisée avec VAT Immo

Chez VAT Immo, nous savons que la sécurisation de la transaction est la principale préoccupation des vendeurs et des acheteurs à propos de la vente à terme. C'est pourquoi nous avons mis en place des partenariats privilégiés avec des notaires et avocats spécialisés en vente à terme. Grâce à cet accompagnement sur-mesure, chaque transaction est sécurisée sur les plans juridique et financier, garantissant une vente sereine et maîtrisée.

Les garanties VAT Immo

Nous vous accompagnons sur chaque étape critique :

1. Conseil financier approfondi

2. Analyse précise des profils de risque

3. Sélection rigoureuse des candidats

4. Mise en place d'un cadre légal sécurisé

Conclusion

La vente à terme se révèle être une solution innovante et avantageuse, idéale pour ceux qui recherchent une alternative à l’achat immobilier traditionnel ou au viager. Elle permet aux vendeurs de sécuriser une rente tout en offrant aux acheteurs une solution de paiement échelonné sans crédit bancaire. Afin de garantir un gain financier au vendeur, ainsi qu’à l’acheteur, il est fortement recommandé d’être accompagné d’une structure comme VAT IMMO

Vous souhaitez en savoir plus sur la vente à terme ? Contactez-nous pour une consultation gratuite et découvrez si cette solution est adaptée à votre situation.